Определение размеров земельных участков - Санкт-Петербург

Когда требуется определение размеров участка

• покупка или продажа земельного участка;
• уточнение площади в документах ЕГРН;
• подготовка к строительству жилого или коммерческого объекта;
• споры между собственниками или соседями;
• исправление кадастровых ошибок;
• раздел или объединение земельных участков.

Определение размеров земельного участка позволяет избежать юридических и финансовых рисков при сделках с недвижимостью.

Необходимые документы

• паспорт собственника участка;
• выписка из ЕГРН на земельный участок;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
• кадастровый номер участка (при наличии);
• доверенность, если обращается представитель собственника.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные материалы:

• старые межевые или кадастровые планы;
• схемы расположения участка;
• документы по ранее проведённым геодезическим работам.

Если каких-либо документов нет, специалисты помогут восстановить необходимые данные через официальные источники и ЕГРН.

Что включает геодезическое определение размеров участка

• анализ кадастровых данных и документов;
• выезд геодезиста на объект;
• точные измерения границ участка;
• расчет фактической площади территории;
• сравнение с данными ЕГРН;
• оформление технического отчета.

Результатом является документально подтвержденная информация о реальных размерах участка.

Комментарий эксперта

Запрос, связанный с определением реальных размеров земельного участка затрагивает споры с соседями в части затенения от насаждений и при введении в эксплуатацию самовольных построек, когда необходимо соотнести площадь участка с градостроительными нормами.

Панов Алексей Викторович Эксперт-землеустроитель

Как проводится определение размеров земельного участка

1. Подготовка данных

Анализируются сведения из ЕГРН и ранее выполненные кадастровые работы.

2. Полевые измерения

Геодезисты выполняют замеры на местности с использованием высокоточного оборудования.

3. Камеральная обработка

Полученные данные обрабатываются и рассчитывается фактическая площадь участка.

4. Подготовка отчета

Заказчик получает официальный документ с результатами измерений и выводами.

Что входит в определение размеров земельного участка

В ходе экспертизы специалист устанавливает:

• фактические размеры и площадь земельного участка на местности;
• фактическое прохождение границ и их соответствие сведениям из ЕГРН и правоустанавливающих документов;
• наличие наложений или несовпадений границ с соседними участками;
• причины расхождения фактических данных с документальными — реестровая ошибка, самовольный захват территории, ошибка межевания прошлых лет;
• соответствие площади участка предельным (минимальным и максимальным) размерам, установленным правилами землепользования и застройки для данного вида разрешенного использования.

Как проходит экспертиза

Определение размеров участка - это не кабинетная процедура, а полевые измерения с последующим документальным анализом. Экспертиза проходит в несколько этапов:

1.  Сбор и анализ документов правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, межевой план, ситуационные планы и чертежи.
2. Геодезические измерения на местности - эксперт выезжает на участок и с помощью геодезического оборудования (GPS/ГЛОНАСС-приемники, тахеометры) фиксирует фактические координаты поворотных точек границ.
3. Топографическая съемка территории - при необходимости составляется топографический план с привязкой к местности и существующим объектам.
4. Сопоставление данных - фактические координаты и площадь сравниваются со сведениями ЕГРН, кадастровым планом и правоустанавливающими документами.
5. Оформление экспертного заключения - документ содержит выводы о фактических размерах участка, выявленных расхождениях и их возможных причинах, а также схемы и чертежи.

Нормативно-правовая база

Экспертиза проводится с учетом требований Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ (в том числе статьи о предельных размерах земельных участков), а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» - если заключение готовится для суда. Экспертное заключение отвечает принципам всесторонности, объективности и полноты исследования, а его выводы должны быть обоснованы и достоверны.

Предельные размеры земельного участка

Отдельный вопрос, который часто возникает вместе с определением фактических размеров, - это предельные (минимальные и максимальные) размеры участка, установленные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования для того или иного вида разрешенного использования. Эти нормативы важно знать при разделе, объединении или перераспределении земли: если фактическая площадь участка после раздела окажется меньше установленного минимума, зарегистрировать такой участок будет невозможно. При проведении экспертизы мы учитываем эти нормативы и указываем в заключении, соответствует ли участок предельным размерам.

Как узнать размер участка самостоятельно

Предварительно ознакомиться с зарегистрированными данными об участке можно самостоятельно: кадастровый номер, площадь и приблизительные границы отображаются на Публичной кадастровой карте Росреестра, а точные сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Однако эти данные показывают только то, что было зафиксировано при постановке участка на кадастровый учёт, и могут не совпадать с фактической ситуацией на местности — из-за реестровой ошибки, старого межевания или изменений на местности. Если такое расхождение обнаружено или оспаривается второй стороной, официально подтвердить фактические размеры может только независимая землеустроительная экспертиза.

В каких ситуациях требуется экспертиза

• спор с владельцами соседних участков о прохождении границы или площади;
• подозрение на реестровую ошибку или несоответствие данных ЕГРН фактической ситуации;
• подготовка к продаже, дарению или иной сделке с земельным участком;
• раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• оценка рыночной стоимости земли, для которой сначала нужно зафиксировать точные размеры;
• судебное разбирательство, где требуется независимое экспертное заключение;
• проверка соответствия участка предельным размерам перед разделом или перераспределением земли.

Отличие от смежных услуг

Определение размеров земельного участка не стоит путать с двумя другими нашими услугами:

• «Определение (установление) границ земельного участка» - фокусируется на точном прохождении и закреплении линии границы, а не только на итоговой площади;
• «Оценка земельного участка» - определяет рыночную стоимость земли и проводится уже после того, как фактические размеры документально подтверждены.

Вопросы и ответы

Можно ли использовать заключение экспертизы в суде?

Да, заключение готовится с учётом требований 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и может быть представлено как в досудебном порядке, так и по определению суда.

Что делать, если фактическая площадь участка не совпадает с данными ЕГРН?

Это может быть реестровой ошибкой, устаревшим межеванием или самовольным изменением границ соседями. Экспертиза устанавливает фактические размеры и причину расхождения, после чего можно вносить исправления в ЕГРН или защищать свои права в суде.

Нужно ли мне присутствовать при выезде эксперта на участок?

Присутствие собственника желательно, но не обязательно - важно обеспечить эксперту доступ на территорию участка для проведения измерений.

Учитываются ли предельные (нормативные) размеры участка при экспертизе?

Да, при необходимости эксперт указывает в заключении, соответствует ли фактическая площадь участка предельным минимальным и максимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для данного вида разрешенного использования.